Адамдардың екінші үй сатып алғысы келетін себептері әртүрлі; кейбіреулер демалыстан қашқысы келеді, кейбіреулері үйлерді жалға беруден табыс тапқысы келеді, ал басқалары зейнеткерлікке шығуы үшін «жөнделуі» қажет үй сатып алғысы келеді. Егер сіз қандай да бір себептермен екінші үйді сатып алуды ойласаңыз, басқа ипотекалық несие жасамас бұрын барлық артықшылықтары мен кемшіліктерін өлшеуіңіз керек.
Қадам
3 бөліктің 1 бөлігі: Сатып алу сізге сәйкес келетінін шешу
Қадам 1. Сатып алу үшін нарыққа қараңыз
Қазіргі уақытта үй бағасы арзан ба, әлде қымбат па? Үй табысының графигін үй бағасына қарай іздеп көріңіз және сіз іздеген қаланың басқа қалалармен салыстырғанда жоғары қатынасы бар -жоғын біліңіз. Назар аударыңыз, Нью -Йорк пен Сан -Франциско сияқты кейбір қалалар тарихи түрде ұқсас көрсеткіштерге қарсы иммунитетке ие болуы мүмкін.
Бір немесе бірнеше жылжымайтын мүлік агенттерімен үйлердің салыстырмалы бағасы туралы сөйлесіңіз. Егер сіз нақты жауап алмасаңыз да (үй нарығының арзан немесе қымбат екенін анықтау қиын, себебі ақпарат әрдайым анық емес), сіз белгілі бір базарлар немесе тіпті олар орналасқан үйлер туралы ақпарат ала аласыз. жақсы сатылады. Бұл ақпарат құнды
2 -қадам. Екінші үйді жалға бере алмаймын деп ойлаңыз
Шығындар тізімін растайтын жалдау ақысы жоқ екінші үй әлі де қауіпсіз инвестиция ма? Әйтпесе, сіз екінші үйді сатып алу туралы шешімге күмәнмен қарауыңыз керек. Тым көп отбасылар екінші үйлерді қымбат бағамен сатып алады, олар оларда тұрмаған кезде оларды жалға бере алатынына сенімді. Жалға алу мүмкін болмайтын немесе мүмкін болмайтын немесе кірістілік төмен болған кезде, үй иелері сәтсіз инвестицияны ғана табады.
3 -қадам. Мүмкін болатын шығындарды тізімдеу
Үйді иеленуге болатын барлық ықтимал шығындарды тізімдеңіз. Сіз бос орын қалдыра отырып, осы шығындардың барлығын сіздің бюджетіңізге сәйкес келтіре аласыз ба? Иә, сіз екінші үймен капитал құрасыз, бірақ егер екінші үйге инвестиция салу сізді ай сайын ұстап тұрса, мысалы, сіз бірінші ипотекалық несиені төлегенше күткеніңіз жақсы болар еді. Мұнда мүмкін болатын шығындарды қарастыру қажет:
- Мүлік салығы. Әр елде әр түрлі; Лос -Анджелестегі жыл сайынғы жылжымайтын мүлік салығы 100 мың долларлық үйге 1200 доллар немесе 1,2%құрайды. Егер сіз қарастыратын қаладағы мүлікке салынатын салық өте жоғары болса, көрші қалалардағы жылжымайтын мүлікке салынатын салықты тексеріңіз. Сіз қалаған жеріңізге жақын жерде салық жүктемесі жоқ үй сатып алу арқылы жылжымайтын мүлікке салынатын салық бойынша көп ақша үнемдей аласыз.
- Негізгі шоттар. Егер үй жылдың көп бөлігінде бос болса, бұл әлдеқайда төмен болуы керек, бірақ оны елемеуге болмайды.
- Жөндеу/қызмет көрсету шығындары. Үйлер - тірі заттар - олар өседі, қартаяды, көмекке мұқтаж. Көгалдандыру сияқты жөндеу және тұрақты қызмет көрсету шығындарын қарастырыңыз. Екінші үйдің ауласы мен бақшасы, егер жалға алушы болса немесе сіз жылдың бір бөлігінде жоқ болсаңыз, күтіп ұсталуы керек. Жаз айларында жабайы арамшөптер мен кесілмеген шөптер тұрғындардың өмір сүрмейтінін жарнамалайды. Суық климатта қардан тазартылмаған кіреберіс жолдар мен жүру жолдары вандализмге немесе ұрлыққа шақыру болып табылады.
- Сақтандыруды жоғарылату. Сақтандыру шығындары жылжымайтын мүлік бірнеше жыл бойы болмағандықтан немесе жалға берілгендіктен жоғары болуы мүмкін.
- Мүлікті басқару қызметтері. Мүлікті басқарушы компания сіздің есептеулеріңізде үлкен шығын факторына әсер етуі керек, әсіресе егер сіз екінші үйді негізгі резиденцияңыздан өте алыс жерде сатып алсаңыз. Егер сіз жылжымайтын мүлікті жалға берсеңіз, сізге жалға берушіге жедел жөндеу жүргізетін адамды ұйымдастыру қажет болады. Егер сізде демалыс үйі болса, сіз біреудің мұздатылған құбырларды немесе шатырдың ағып кетуін немесе сіз болмаған кезде үйдің зақымдалуын тексере алатынына көз жеткізгіңіз келеді.
Қадам 4. Алғашқы үйге алатын салық несиелеріне сене бермеңіз
IRS -тен (немесе Индонезиядағы DGT) тексеріңіз, екінші үйлерге салық салдары қандай болатынын біліңіз. Көптеген адамдар үшін үйге меншік құқығының екінші салығы салық несиесінен қымбат тұрады, әсіресе егер сіз үйде оны жалға алған күндер санынан ұзақ өмір сүрсеңіз.
Мысалы, егер сіз үйді 14 күннен аз уақытқа жалға берсеңіз, бұл кірісті қосудың қажеті жоқ. Егер сіз үйде жылына 14 күннен аз өмір сүрсеңіз, сіздің меншігіңіз бизнес болып саналады және жылына 25 000 долларға дейін шегерілетін шығын
Қадам 5. Екінші үй іздеуді бастамас бұрын, CPA (бухгалтер) немесе салық бойынша кеңесшіден кеңес алыңыз
Бухгалтер немесе салық кеңесшісі сізге салықты есептен шығару, несие, пайыздық мөлшерлеме және т. Мысалы, сіз несиелік тарихыңызға қарамастан, жоғары пайыздық мөлшерлемесі бар, қымбатырақ ипотекалық несиені бағалай аласыз - екінші үйлерді алу әдетте қымбатқа түседі.
3 бөліктің 2 бөлігі: Дұрыс қадам жасау
Қадам 1. Алдымен сатып алуды жоспарлап отырған аймақта жалға алуды қарастырыңыз
Көптеген адамдар мүлде ештеңе білмейтін және ақырында оларға мән бермейтін нарықтан мүлік сатып алу кезінде қателеседі. Егер сіз өзіңіздің екінші үйіңізді инвестиция ретінде пайдалануды және оны жалға беруді жоспарласаңыз да, бұл, ең алдымен, жылына бірнеше апта болса да, онда сіз өзіңіздің өмір сүретіндігіңізді көретін орын болуы керек. Сіз жайлы өмір сүру үшін бұл аймақты аз уақытқа жалға алыңыз.
Қадам 2. Жергілікті тұрғындармен сөйлесіп, олардың бірі болыңыз
Жергілікті тұрғындар нені ұнататынын біліңіз; олар ауданның болашағы қайда деп ойлайды; олар онда қанша уақыт тұрды және т. Жергілікті тұрғындар бұл аймақтағы өмірдің жай -күйі туралы жақсы түсінік бере алады. Бұл ақпаратты жылжымайтын мүлікті сатып алу ұзақ мерзімді инвестициялардың бар-жоғын анықтау үшін пайдаланыңыз.
-
Мүмкін болатын үйдің құнын арттыратын кейбір факторларды зерттей алу үшін сіз де жергілікті болыңыз (уақытты жалға алған кезде):
- Жақсы мектепке дейінгі қашықтық
- Сенімді және кең тасымалдау нұсқалары
- Сатып алатын орындарды таңдау
- Ауруханаға дейінгі қашықтық, сонымен қатар полиция мен өрт сөндіру бөлімінің болуы
- Қылмыстың төмен деңгейі
3 -қадам. Бұл аймақта қанша «комп» бар екенін қараңыз
Comps немесе үйдің салыстырмалы бағасы сізге бұл аймақтағы қымбат үйлер туралы жақсы түсінік беруі керек. Үйдің салыстырмалы бағасы туралы мәлімет алу үшін сіз тікелей жылжымайтын мүлік агентімен сөйлесе аласыз. Салыстырмалы үй бағасының кілті - көрсетілген бағаны емес, сату бағасын қарау. Қатаң нұсқаулық үшін үйдің салыстырмалы бағасын қолданыңыз - сол көшедегі 4 бөлмелі және 3 ванна бөлмесі 575,000 долларға (7,6 миллиард рупия) сатылғандықтан, бұл сізге 4 бөлмелі және 3 ванна бөлмелі үйдің де қажет болатынын білдірмейді. баға.
Қадам 4. Егер сіз жалға бергіңіз келсе, үй иесінің жауапкершілігімен танысуды бастаңыз
Егер сіз екінші үйді жалға алып, меншік капиталын құрғыңыз келсе, сізден не күтілетінін білу маңызды. Жалқау немесе надан болу арқылы өзіңізді заңның қатеріне ұшыратпаңыз - сіз таспен ұрыласыз. Жалға берілетін үйдің иесі ретінде сіз бірнеше нәрсені қарастыруыңыз керек:
- Жалға алушыны қалай қуып жіберуге немесе жалдауды тоқтатуға болатынын біліңіз.
- Сіздің мемлекетіңіздің кепілдік депозиттерге қатысты заңдарын зерттеңіз, олардан не жабуға болады - тазалау, ақысыз жалдау, шамадан тыс зақым - және жабуға болмайды - жиһазды жаңарту, қалыпты зақымдау, жөндеу.
- Жалға алуға өтінімді қалай құруға болатынын және жалға алушыны таңдау процесін біліңіз. Кемсітуге қарсы заңдар заңды түрде қолданыстағы ережелерді сақтауды талап етеді.
- Жөндеу және техникалық қызмет көрсету бойынша өз міндеттеріңізді біліңіз.
- Жалға алушының жарақаты үшін жауапкершіліктен сақтаңыз. Сіз жалға алушының қатысуымен болған кез келген ауыр жазатайым оқиға үшін жауапкершілікке тартыла аласыз, оны жалға алушы өзінен қорғауға немесе оны тезірек жөндеуге міндетті.
- Жалға алушылардың құқықтарының тізімін біліңіз, әсіресе жеке өмірге қатысты. Көптеген елдерде, егер сіз төтенше жағдайды қоспағанда, мүлікті жөндегіңіз немесе көрсеткіңіз келсе, жалға алушыға 24 сағаттық хабарлама беруіңіз керек.
Қадам 5. Жылжымайтын мүлік агентін алыңыз
Жылжымайтын мүлік агенті, қалаған саласында 5 жылдан кем емес тәжірибесі бар, сатып алу тәжірибесі бойынша сіздің кеңесшіңіз болады. Жылжымайтын мүлік агенті сізге үйдегі іздеуді жақсартудан бас тартқанға дейін қысқартуға көмектеседі. Содан кейін, сатып алуды аяқтағаннан кейін, жақсы жылжымайтын мүлік агенті сатудан кейін сізбен байланысады. Бұл негізгі резиденциясы екінші үйінен алыс орналасқан үй иелері үшін өте маңызды.
3 -тің 3 -бөлігі: Келісімді аяқтау
Қадам 1. Үй туралы шешім қабылдамас бұрын қаржыландыруды қамтамасыз етіңіз
Бағалауды алу, содан кейін пайдалануға дайын ипотекалық несие сізге үйдің қандай түрін алуға болатынын білуге мүмкіндік береді. Бұл 2 -ші нөмірлі ипотекалық несие болғандықтан, жоғары пайыздық мөлшерлемелерді төлеуге дайын болыңыз және сіз аз ғана ипотекалық несиеге лайық боласыз. Сіз жалпы бюджетті алатындығыңызды білгеннен кейін, бастапқы жарнаны төлеуге ақша бөліңіз.
- Ең жақсы екінші ипотеканы алу үшін несие берушілер 36%-дан төмен қарыздар мен кірістерге қатынасын іздейді. Бұл сіздің бірінші қарызды қоса алғанда, сіздің жалпы қарызыңыз ай сайын алатын соманың үштен бір бөлігін құрауы керек дегенді білдіреді. Мысалы, табысы айына 7000 доллар (92,5 миллион рупия) және 2500 доллар (33 миллион рупия) қарызы бар ақшалай қаражат иесінің DTI 35%құрайды.
- Сатып алу бағасының 20% төлеуге дайын болыңыз. Бұл ақша сіздің жеке жинағыңыздан немесе ағымдағы тұрғылықты капиталыңыздан түсуі керек. Сіз сондай -ақ өмірді сақтандыру немесе зейнетақы қорынан қарыз алуды қарастыра аласыз.
Қадам 2. Ұсыныс жасаңыз
Қалаған екінші үйге ұсыныс жасаңыз. Ақырғы ұсынысқа жетпес бұрын басқалардан асып түсетін бірнеше ұсыныстар жасауға дайын болыңыз.
Қадам 3. Жаңа үйді қорғауды бастау үшін қадамдар жасаңыз
Екінші үй - бұл инвестиция, сондықтан сіз оны қорғау үшін қосымша мильге барғаныңызға сенімді болғыңыз келеді. Активтерді жаңартып отыру үшін мына әрекеттерді орындауға болады:
- Сатып алудан бұрын үйді тексеріңіз. Сіз сатудан бұрын сатушы шешпеген мәселелер мен ақаулар туралы білгіңіз келеді.
- Меншік құқығынан сақтандыру алыңыз.
- Зақымданудан сақтандыру алыңыз (жер сілкінісі, су тасқыны, өрт және т.б.).
Кеңестер
- Сізді қызықтыратын аймақтағы жылжымайтын мүлік агентіне хабарласыңыз. Олардан ауданда жалға берілетін мүлік туралы сұраңыз. Жергілікті экономика туралы сұраған дұрыс, себебі бұл мүліктік құндылықтарға үлкен әсер етуі мүмкін.
- Екінші үйді сатып алуды жоспарлап отырған аймақта жергілікті құқық қорғау органдарымен және көршілермен достасудың еш жаман жері жоқ, әсіресе егер сіз үйді жиі алмайтын болсаңыз. Егер сіздің көршілеріңіз сізді білсе немесе кездестірсе, олар бірдеңе өшірілгенін байқаса, сізге хабарласуы ықтимал.
- Егер сіз екінші үйді жалға алғыңыз келсе, жалға берілетін үйдің иесі болу туралы кітаптарды оқыңыз. Екінші үйді жалға бермес бұрын жергілікті және мемлекеттік ережелерді біліңіз. Жалға берілетін үйлер түтін дабылы мен екі шығуды қоса алғанда, барлық қауіпсіздік ережелерін сақтауы керек. Мұндай нәрселер кішкене болып көрінуі мүмкін, бірақ егер сіз өте білікті болмасаңыз, егер ол қауіпсіздік пен аудандастыру бойынша барлық талаптарға сәйкес келмесе, екінші үйге жөндеу мен қондырғы жасау үшін кәсіби маманға ақы төлеуге тура келеді.
Ескерту
- Сіз екінші үйге зиянды сақтандырудың жоғары лимитін алуды қарастыруыңыз керек, тіпті жоғары шекті талап етілмесе де. Сіз үнемі екінші үйде бола алмайсыз, сондықтан сізге өрттен, ұрлықтан, су тасқыны мен желдің зақымдануы сияқты басқа да табиғи оқиғалардан толық сақтандыру қажет болады.
- Қосымша сақтандыруды қосу туралы ойланған дұрыс, әсіресе егер сіз демалыс үйіңізді басқа біреуге жалға беруді жоспарласаңыз.
